Zo ziet dat er uit:
woensdag 25 april 2012
dinsdag 3 april 2012
Huizenprijzen in België 50 procent te hoog?
Volgens een studie van The Economist zijn de huizenprijzen in ons land zo'n 50% te duur. De vergelijking werd gemaakt op basis van inkomen versus vastgoedprijzen en huuropbrengst versus vastgoedprijzen. Beide oefeningen geven hetzelfde resultaat, Belgisch vastgoed is veel te duur.
Huizenprijzen in België 50 procent te hoog
Maar Zijn de huizenprijzen in België echt 50% te duur?
Dat lijkt heel veel, zeker omdat na een daling met 50% vastgoed "correct" geprijsd zou zijn. De markten (prijzen) "draaien" nooit bij een "correcte" prijs maar slingeren tussen extremen, van overgewaardeerd naar ondergewaardeerd. Wie kan er zich een daling met pakweg 65% voorstellen? (een situatie waarin vastgoed ondergewaardeerd zou zijn volgens deze studie - als we als investeerder iets kopen doen we dat liefst in een ondergewaardeerd actief)
Het lijkt mij logisch dat de volledige "Westerse" wereld een lange neergaande markt zal moeten ondergaan in vastgoed, de weg naar boven werd al in de jaren 1950 ingezet en duurde dus erg lang. De correctie in de neergaande cyclus gaat dus ook vele jaren duren. (Martin Armstrong legt de bodem in de huizenmarkt in de VS in het jaar 2032, u bent bij deze gewaarschuwd).
Naast de VS zit ook het vastgoed in enkele van onze buurlanden intussen stevig in een neerwaartse trend (Nederland, Ierland, Spanje,...). Eénmaal de top gezet is gaan we onherroepelijk eerst naar de bodem alvorens voor we opnieuw omhoog gaan.
In functie van het loon en de huuropbrengst zal de daling van vastgoed in België wellicht op een bepaald punt de 50% nog overschrijden, maar (en hier komt ons punt:) dit gaan we in de prijzen in euro niet zo duidelijk merken! De daling gaat worden "gecamoufleerd" door inflatie. Indien een huis in België binnen vijftien jaar voor dezelfde prijs (in euro) wordt verkocht als vandaag, dan heb je door de effecten van inflatie al minstens een daling met 30% gerealiseerd! (waarschijnlijk meer want de inflatie zal de komende jaren hoger moeten).
Conclusie voor ons: Een eigen woning trachten te verwerven en deze zelf bewonen blijft een verstandige ambitie. Investeren in vastgoed om er een rendement uit te halen gaat dan weer alleen maar op een ontgoocheling uitdraaien (daarvoor bent u twintig jaar te laat). Na een opgaande markt van meer dan 50 jaar, gaat ook België niet kunnen ontsnappen aan een neerwaartse trend.
Uitzonderingen: Zullen er altijd zijn!
Huizenprijzen in België 50 procent te hoog
Maar Zijn de huizenprijzen in België echt 50% te duur?
Dat lijkt heel veel, zeker omdat na een daling met 50% vastgoed "correct" geprijsd zou zijn. De markten (prijzen) "draaien" nooit bij een "correcte" prijs maar slingeren tussen extremen, van overgewaardeerd naar ondergewaardeerd. Wie kan er zich een daling met pakweg 65% voorstellen? (een situatie waarin vastgoed ondergewaardeerd zou zijn volgens deze studie - als we als investeerder iets kopen doen we dat liefst in een ondergewaardeerd actief)
Het lijkt mij logisch dat de volledige "Westerse" wereld een lange neergaande markt zal moeten ondergaan in vastgoed, de weg naar boven werd al in de jaren 1950 ingezet en duurde dus erg lang. De correctie in de neergaande cyclus gaat dus ook vele jaren duren. (Martin Armstrong legt de bodem in de huizenmarkt in de VS in het jaar 2032, u bent bij deze gewaarschuwd).
Naast de VS zit ook het vastgoed in enkele van onze buurlanden intussen stevig in een neerwaartse trend (Nederland, Ierland, Spanje,...). Eénmaal de top gezet is gaan we onherroepelijk eerst naar de bodem alvorens voor we opnieuw omhoog gaan.
In functie van het loon en de huuropbrengst zal de daling van vastgoed in België wellicht op een bepaald punt de 50% nog overschrijden, maar (en hier komt ons punt:) dit gaan we in de prijzen in euro niet zo duidelijk merken! De daling gaat worden "gecamoufleerd" door inflatie. Indien een huis in België binnen vijftien jaar voor dezelfde prijs (in euro) wordt verkocht als vandaag, dan heb je door de effecten van inflatie al minstens een daling met 30% gerealiseerd! (waarschijnlijk meer want de inflatie zal de komende jaren hoger moeten).
Conclusie voor ons: Een eigen woning trachten te verwerven en deze zelf bewonen blijft een verstandige ambitie. Investeren in vastgoed om er een rendement uit te halen gaat dan weer alleen maar op een ontgoocheling uitdraaien (daarvoor bent u twintig jaar te laat). Na een opgaande markt van meer dan 50 jaar, gaat ook België niet kunnen ontsnappen aan een neerwaartse trend.
Uitzonderingen: Zullen er altijd zijn!
woensdag 28 maart 2012
dinsdag 27 maart 2012
woensdag 7 maart 2012
dinsdag 6 maart 2012
"One day the whole system will have to be reset"
Alweer Marc Faber op de blog, we willen echt geen reclame maken voor zijn Gloom, Boom & Doom report maar de visie van Faber komt momenteel zowat overeen met de onze. De korte termijn beursontwikkelingen interesseren ons wat minder, de lange termijn visie echter is bepalend.
De volgende stap van deze crisis komt misschien pas binnen enkele jaren (hoeft niet) maar het zal per definitie een graad erger zijn dan alles wat we al gezien hebben. Het financiële systeem, vandaag gestoeld op schuld, steeds meer onproductieve schuld, zal moeten worden hervormd. Dit kan vrijwillig, of het financieel systeem zal bezwijken onder zijn eigen gewicht (liefst het eerste natuurlijk).
De vraag is dus tweeledig: Hoe bereid je je voor op het onvermijdelijke en wat doe je in tussentijd met je vermogen?
De volgende stap van deze crisis komt misschien pas binnen enkele jaren (hoeft niet) maar het zal per definitie een graad erger zijn dan alles wat we al gezien hebben. Het financiële systeem, vandaag gestoeld op schuld, steeds meer onproductieve schuld, zal moeten worden hervormd. Dit kan vrijwillig, of het financieel systeem zal bezwijken onder zijn eigen gewicht (liefst het eerste natuurlijk).
De vraag is dus tweeledig: Hoe bereid je je voor op het onvermijdelijke en wat doe je in tussentijd met je vermogen?
donderdag 1 maart 2012
Papiergoud: min 100 dollar
Op 25 januari schreven we : Waar is de tijd dat telkens wanneer Bernanke publiekelijk sprak, de goudprijs een flinke klap kreeg? Je kan er immers meestal je horloge op gelijk zetten, van zodra er iemand van de FED spreekt kloppen de "powers that be" eens goed op de papieren goudprijs.
Gisteren was het weer zoals vanouds.
Bernanke sprak opnieuw voor het "Financial Services Committee" van het Congres en deze keer was het wel dik prijs. Op enkele uren tijd tuimelde de prijs zo'n honderd dollar lager (104 dollar in de futures). De boodschap van Bernanke was inhoudelijk niet van die aard om een dergelijke daling te verantwoorden:
VS economie groeit, maar niet snel genoeg - Soepel monatair beleid zal gehandhaafd blijven in de nabije toekomst - maar geen QE3 - Vastgoedmarkt blijft een serieus probleem (zie grafiekje case shiller)- VS begroting blijft problematisch.
Waarom daalt de prijs dan gisteren zoveel? Laten we het houden op een gecoördineerde interventie, bepaalde partijen spreken op voorhand het moment af waarop ze op de prijs gaan "leunen". Veel speculanten in de goudmarkt werken met een hefboom (leverage) en/of zetten stops om hun posities te beveiligen. Van zodra de eerste stops getriggerd worden ontstaat er bijkomende verkoopdruk en daalt de prijs verder. Gisteren waren zelfs de speculanten die een stop hadden rond 1700 dollar eraan voor de moeite.
Lange termijn zal het niets uitmaken, deze hevige correcties gaan er wel voor zorgen dat op tijd en stond de speculanten eraan zijn voor de moeite. We kunnen ons best opmaken voor meer van deze correcties, de goudmarkt zal de komende maanden en jaren steeds volatieler worden.
Iedereen die zich in deze goudmarkt staande wil houden kan maar beter voorbereid zijn op nog meer van hetzelfde. Goud is een politiek metaal en het spel wordt op hoog niveau gespeeld. Deze evoluerende goudmarkt zit evenwel nog lang niet aan zijn apex. Pas wanneer goud het gat moet opvullen dat vandaag door schulden wordt gegraven zullen we de echte waarde van het gele metaal kennen.
De daling in perspectief: Deze middag staat de goudprijs in dollar nog steeds 9,6% in de plus voor 2012, bij de goudprijs in euro is dat +6,7% op exact twee maanden.
Dat de vastgoedmarkt in de VS problematisch blijft zien we hieronder in de Case Shiller index die de prijsevolutie probeert weer te geven in de 20 grootste steden in de VS.
Terwijl we vastgoed in de VS vandaag nog moeilijk duur kunnen noemen (naar onze huidige standaard) dalen de prijzen dus nog steeds verder.
Durven we eraan denken wat er gebeurt indien/wanneer vastgoed in België aan een stevige correctie begint? De opgaande markt in ons land begon eigenlijk al in de jaren 1950, de neerwaartse correctie zal dus niet op 6 maanden voorbij zijn!!!
Een ander voorbeeld zien we momenteel al bij onze Noorderburen, waar de markt de voorbije twee jaar al met zo'n 5% per jaar achteruit gaat en men ongeveer dezelfde daling voorspelt voor 2012.
In ieder geval lijkt vastgoed ons niet de manier om de komende jaren ons vermogen te beschermen.
Gisteren was het weer zoals vanouds.
Bernanke sprak opnieuw voor het "Financial Services Committee" van het Congres en deze keer was het wel dik prijs. Op enkele uren tijd tuimelde de prijs zo'n honderd dollar lager (104 dollar in de futures). De boodschap van Bernanke was inhoudelijk niet van die aard om een dergelijke daling te verantwoorden:
VS economie groeit, maar niet snel genoeg - Soepel monatair beleid zal gehandhaafd blijven in de nabije toekomst - maar geen QE3 - Vastgoedmarkt blijft een serieus probleem (zie grafiekje case shiller)- VS begroting blijft problematisch.
Waarom daalt de prijs dan gisteren zoveel? Laten we het houden op een gecoördineerde interventie, bepaalde partijen spreken op voorhand het moment af waarop ze op de prijs gaan "leunen". Veel speculanten in de goudmarkt werken met een hefboom (leverage) en/of zetten stops om hun posities te beveiligen. Van zodra de eerste stops getriggerd worden ontstaat er bijkomende verkoopdruk en daalt de prijs verder. Gisteren waren zelfs de speculanten die een stop hadden rond 1700 dollar eraan voor de moeite.
Lange termijn zal het niets uitmaken, deze hevige correcties gaan er wel voor zorgen dat op tijd en stond de speculanten eraan zijn voor de moeite. We kunnen ons best opmaken voor meer van deze correcties, de goudmarkt zal de komende maanden en jaren steeds volatieler worden.
Iedereen die zich in deze goudmarkt staande wil houden kan maar beter voorbereid zijn op nog meer van hetzelfde. Goud is een politiek metaal en het spel wordt op hoog niveau gespeeld. Deze evoluerende goudmarkt zit evenwel nog lang niet aan zijn apex. Pas wanneer goud het gat moet opvullen dat vandaag door schulden wordt gegraven zullen we de echte waarde van het gele metaal kennen.
De daling in perspectief: Deze middag staat de goudprijs in dollar nog steeds 9,6% in de plus voor 2012, bij de goudprijs in euro is dat +6,7% op exact twee maanden.
Dat de vastgoedmarkt in de VS problematisch blijft zien we hieronder in de Case Shiller index die de prijsevolutie probeert weer te geven in de 20 grootste steden in de VS.
Terwijl we vastgoed in de VS vandaag nog moeilijk duur kunnen noemen (naar onze huidige standaard) dalen de prijzen dus nog steeds verder.
Durven we eraan denken wat er gebeurt indien/wanneer vastgoed in België aan een stevige correctie begint? De opgaande markt in ons land begon eigenlijk al in de jaren 1950, de neerwaartse correctie zal dus niet op 6 maanden voorbij zijn!!!
Een ander voorbeeld zien we momenteel al bij onze Noorderburen, waar de markt de voorbije twee jaar al met zo'n 5% per jaar achteruit gaat en men ongeveer dezelfde daling voorspelt voor 2012.
In ieder geval lijkt vastgoed ons niet de manier om de komende jaren ons vermogen te beschermen.
Abonneren op:
Posts (Atom)